財經 來源：證券日報 2020-05-18 11:13:45
短短不足一個月時間，新華聯、綠城分別引入了戰略投資者，“千億房企”泰禾集團正在商談引入戰投事宜，剛跨入2000億元規模的陽光城也對外稱正計劃引入戰投……一時間，多家房企扎堆操作引戰事宜，不得不說，疫情給房地產行業帶來的壓力遠比想象中要大。
疫情襲來之際，不少房企都做了一項過去處在長期牛市時基本不做的事兒，就是盤點現金流壓力測試，事關生死。不幸的是，有些房企測試的結果很糟，不得不加快引入戰投的腳步，這種糟糕的局面表現在財務指標上，最明顯的一點是在手現金無法充分覆蓋短期債務。
“這一波引入戰投的房企多是負債率長期過高，到了不得不需要外部資金輸血支持發展的地步。”匯生國際融資總裁黃立沖在接受《證券日報》記者采訪時表示，房企引入戰投的目的不同，有的是缺乏資金，有的是為了業務發展需要。不過，一般民營企業多是希望有國資背景的企業進來，這些企業融資成本低，能夠給房企融資帶來背書，降低其融資成本。
扎堆引入戰投還債
近幾日，泰禾集團引入戰投的消息備受關注。雖然對象還未公布，但在引入戰投之前，泰禾集團董事長黃其森已經做了諸多努力來改善財務結構，從停止拿地到轉讓項目再到可能要以出讓控制權的代價引入戰投，一路頗為不易。
歸根結底，是債務壓頂。受到新冠肺炎疫情和“降杠桿、民營企業融資難發債難”的影響，不少企業熬過了2019年，但不一定熬過2020年。疫情襲來不久，新華聯就成了首個債務違約的上市房企。
5月13日上午，新華聯集團與中國國際金融股份有限公司簽署合作協議，暫時緩解了資金困局。新華聯集團董事長傅軍表示，受疫情的嚴重影響，今年出現了資金緊張的局面。為克服疫情帶來的困難，切實化解資金的風險，新華聯集團適時引進戰略投資者，進一步增強自身的造血功能，以實現企業的可持續發展。
當然，也有企業引入戰投是為了規模發展需要。4月26日，綠城與新湖簽訂認購協議，將向新湖中寶增發3.23億股，引入其作為公司的戰略合作者，交易總金額為30.685億港元。若交易完成，新湖中寶將成為綠城中國的第三大股東。與此同時，綠城還收購了新湖中寶的優質項目，增加了土地儲備。
“房企積極引入戰投的背后，大多數是無法獲得融資，在銷售市場又不給力的情況下，拿不出資金償還短期債務的原因。”有不愿具名的業內人士向《證券日報》記者表示，現金流管理能力已經成為房企修煉的重要內功之一，一般來說，企業要預留現金資金池，以此面對不確定的市場。
平均現金短債比下降
從房地產整體行業走勢來看，平均償債能力正在下滑。
億翰智庫研究數據顯示，2019年，50家典型房企平均現金短債比相比2018年有所下降，為1.64倍，整體上看短期償債壓力并不大。但另一組數據卻顯示出房企的資金鏈偏緊，據克而瑞地產研究顯示，2020年是房企債券到期的高峰期，95家房企年內到期債券總額超過5000億元，較2019年上漲45%。
億翰智庫統計數據顯示，從現金短債比分布來看，50家典型房企現金短債比多分布在1倍-2倍之間，合計26家，占比達到52%;現金短債比小于1的房企有12家，占比24%;現金短債比位于2倍-3倍之間的房企有9家，占比18%;現金短債比超過3倍有3家，占比6%。對此，億翰智庫表示，整體來看，多數房企短期償債壓力較小，但房企貨幣資金儲備中有一部分受限制資金是無法動用的，如果受限制資金規模過高的話，將會對房企的短期償債能力造成壓力。
不過，億翰智庫認為，衡量一家房企短期償債能力除了關注指標的表現外，還要考量營銷和融資能力，兩者的強勁表現能夠直接緩解公司的短期償債壓力。
“銷售市場回款受挫，境外融資渠道經乎斷供一個月，下半年到期債務馬上迫近，這使得負債率長期處在高位的一些房企不得不尋求外部資金幫助。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，不過，不同房企的資金狀況不同，從目前整體水平來看，其平均現金短債比仍處于高位，多數企業短期償債壓力較小。即使要引入戰投，結果也不同，有些企業引入國資背景的股東后，對其降低資金成本和業務開展有一定好處。(記者 王麗新)
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