財經 來源：買房先知道 2020-07-02 09:00:02
最近好多朋友問小道，之前貸款買的房子是固定利率要不要轉LPR浮動利率，那么今天小道就給大家好好講解一下該怎么選擇，該不該轉。
01
什么叫LPR
貸款基礎利率(Loan Prime Rate簡稱LPR)是指金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可根據借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動方式和類型等要素，在貸款基礎利率基礎上加減點確定。目前，對社會公布1年期貸款基礎利率。
02
LPR浮動利率和固定利率怎么選?
一，LPR浮動利率和固定利率怎么選?
小道建議不管你原來是上浮還是打折，基準利率是高還是低，貸20年還是30年，都一律選LPR。
首先我們搞清楚兩者的算法：
假設小王原來的房貸基準利率4.9%,打9折，實際利率4.41%(4.9*90%)
1，轉固定利率
利率一直4.41%永遠不變。
2，轉轉LPR
按[公告]要求
先算出老利率(4.41%)與去年12月的LPR(4.80%)的“差值”，即-0.39%，
再把每個月公布的LPR，與這個“差值”求和，就是你的新利率。
新利率隨著每次公布的LPR變化，但不是每個月都變，是以你選擇的重定價日為周期來變。
小王的“差值”為(4.41%-4.80%)=-0.39%。若日后LPR降為4%，他的實際房貸利率為(4%-0.39%)=3.61%。
所以，如果LPR長期下行，你選這個LPR，房貸利率就會越來越低。
這個“差值”一律和去年12月的5年期LPR，即4.80%計算。
每月公布的LPR即5年期LPR，1年期LPR適用于銀行間拆借及其他貸款，房貸者不必關心。
我們認為，LPR是長期下行態勢的。有以下幾個理由：
1)央行副行長劉國強2月27日在支持中小微企業發展和加大對個體工商戶扶持力度有關情況舉行發布會上表示，要繼續推進LPR改革，引導整體市場利率和貸款利率下行。
2) 全球及國內經濟承壓較大，需要降息刺激經濟。多國已進入負利率時代，比如丹麥已經推出了固定利率0%的20年期貸款。
3)從2019年中開始，LPR的錨MLF利率就已經出現明顯下調信號，今年2月17號，MLF利率又下調了10個點。
3.選LPR能便宜多少?
假設小馬貸100萬，實際利率5.90%，20年，等額本息。每月還款是7106元。
如果LPR一直在下降，這半年已經從4.85%下降到4.75%，按一年0.2%算，小馬的利率第二年就是5.70%，還要還19年，每月6997元。
一年大概便宜1200元，并不是很多。但日積月累，一年一年的疊加(第二年相對于以前可就是便宜了2400元了，第三年3600……但有個極限)，也不是個小數目。
03
轉換時間
1，什么時間轉換?
答 根據人民銀行公告，自2020年3月1日起至8月31日止，銀行將為客戶提供存量浮動利率個人貸款定價基準轉換服務。
2，線上渠道辦理的時間是幾點?
答 您可通過手機銀行、網上銀行在每天7:00-22:00之間辦理。
3，如果在2020年8月31日前未完成定價基準轉換，如何處理?
答 根據人民銀行要求，存量個人貸款的定價基準轉換原則上至2020年8月31日結束。如您未能在8月31日前辦理，可能無法享受辦理渠道上的便利，辦理方式我行會另行明確。
4，如果在2020年8月31日前未完成定價基準轉換，對我的貸款利率有什么影響?
答 如您未能在2020年8月31日前辦理定價基準轉換，銀行不會強制進行轉換。您的貸款利率仍按原合同執行。
04
轉換時遇到的問題解答
1，轉了LPR 之后會立即便宜嗎?
轉了LPR后，到第一次重定價之前，房貸利息支出與原合同一樣不變。
同理，第一次重定價日，到第二次重定價日之間，也不會變化。
也就是說，即便你選擇最早的重定價日，1月1日，那么從現在到明年1月1日，你的房貸是保持不變的。
2，那些貸款可以轉，那些不可轉。
可轉：
所有按照央行基準利率定價的存量浮動利率個人貸款。
即2020年1月1日前已發放，或者已簽訂合同但未發放的貸款。(因為1月1日以后的都按LPR簽了)
不可轉：
公積金個人住房貸款(包括組合貸款中的公積金部分);
2020年12月31日前到期的個人住房貸款
免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。
