風投 來源：楚天都市報 2020-08-10 13:19:17
“轉換為LPR后，原來的利率折扣還有嗎?”“如果是公積金貸款，要換為LPR嗎?”“如果不做任何操作，是不是就等于選擇了固定利率?”
按央行規定，本月31日之前，存量浮動利率貸款要完成定價基準轉換，貸款人可與金融機構協商決定“換錨”為LPR，還是固定利率。如今時間還剩20天，不少房貸一族對于到底是選擇固定利率還是轉成LPR仍存在一些疑問，記者對此采訪了部分業內人士。
多數人淡然面對利率轉換
在武漢江漢路一家國有大行的網點內，記者咨詢客戶經理了解到，目前前來銀行網點辦理房貸利率轉換業務的人并不多。但她表示，這并不代表辦理了這項業務的人少。“我們銀行已經通過短信、微信等多種方式通知客戶，進行存量房貸定價基準的轉換。近期咨詢的客戶明顯增多，來網點辦理此項業務的少，一方面是因為疫情的原因，另一方面客戶自己在手機上就能方便地操作。”
記者隨機采訪發現，已有不少人完成了房貸利率的轉換。從事金融行業的張女士說，從去年8月至今，人民銀行已發布12次LPR，與個人住房貸款利率掛鉤的5年期以上LPR由首期的4.85%降至目前的4.65%。她認為未來的LPR水平可能呈現下降趨勢，于是她選擇了“LPR+浮動利率”的方案;而另一名男士認為，他的房貸合同約定利率并不高，所以選擇了固定利率，不用操心未來利率的漲跌。
家住光谷的黃女士則表示，她在7月底收到貸款銀行發來的短信，銀行于7月30日開始對房貸的利率定價方式統一轉換為LPR浮動利率定價。“其實對于我這種選擇困難癥，銀行統一轉換挺好的，還款額相差也不大。”
也有一些市民仍在觀察
業內人士表示，在預期LPR下行的背景下，貸款人選擇浮動利率定價會比較合適;但在通脹上行等因素影響下，今后LPR也不排除會進入上升周期，浮動的房貸利率也可能隨之走升。正是這種不確定性，讓不少存量房貸客戶仍在“拖延”觀望。
記者采訪中，市民黎先生提出了疑惑：自己的房子買得早，當時房貸利率享受了九折，如果轉換為LPR定價，這些優惠是不是就沒有了。對此，某股份制銀行客戶經理郝同利解釋說，黎先生的理解有偏差。房貸利率之前參考的標準是由央行統一制定的基準利率，目前黎先生執行的實際房貸利率，是基準利率的九折，即4.9%×0.9=4.41%。而如果轉換為LPR定價，就將在相應期限LPR基礎上減去相應的基點。也就是說雖然今后的房貸利率隨著LPR的波動而波動，但這個優惠是一直存在的(詳細算法附后)。
客戶若不主動，銀行系統將給出選擇
存量個人貸款的定價基準轉換原則上到8月31日結束。若貸款人未在此前轉換，銀行將會如何處理?記者了解到，銀行系統將自動調整為LPR浮動利率或固定利率，但不同的銀行標準不一。
招商銀行早在今年2月底就公告稱，該行會在2020年4月將存量浮動利率住房貸款的定價基準轉換為LPR，客戶無需進行操作;武漢農商行上月底通知客戶稱，將于2020年7月30日開始對個人住房貸款的定價方式統一轉換為LPR浮動利率定價;湖北銀行則于本月初公告稱，擬定于2020年8月10日之后對客戶在轉換范圍內的尚未申請轉換為LPR定價方式的個人貸款統一轉換為LPR浮動利率定價方式;此外，光大銀行和中信銀行表示，2020年7月21日對未辦理轉換的商業性個人住房貸款，按照標準化轉換規則統一調整為LPR浮動利率定價。
幾家國有銀行目前沒有發布明確公告。不過記者撥打工行、中行和建行的客服電話了解到，如果轉換期結束，仍有客戶沒有主動做出選擇，銀行系統將默認為固定利率，即原合同當前執行的利率水平。
問題
調整方案有哪幾種?
有兩種：一個是轉換為LPR加點形成的浮動利率;另一個是轉換為固定利率，轉換后的利率水平等于原合同當前的執行利率水平，利率水平在合同剩余期限內固定不變。
此外，有三種情況不需要調整：公積金個人住房貸款或組合貸款中的公積金部分;固定利率貸款;2020年底前到期的個人住房貸款。
問題
轉化成LPR，你的房貸利率到底怎么變?
(1)確定點差(可為負值，在合同剩余期限內固定不變)
點差=轉換前的房貸利率-2019年12月的相應期限LPR(該月5年期以上LPR為4.8%)
拿黎先生舉例，他目前房貸利率是基準利率的9折，即4.9%×0.9=4.41%。貸款還剩12年，所以適用的是5年期以上貸款。因此，他的固定點差=4.41%-4.8%=-0.39%，也就是-39個基點。
再比如，黃女士目前房貸利率是基準利率上浮10%，即5.39%。剩余期限20年，同樣適用的是5年期以上貸款。她的固定點差=5.39%-4.8%=0.59%，也就是59個基點。
(2)確定房貸利率
轉換后的房貸利率=重定價日的相應期限LPR+點差
目前重新定價日，不少銀行可選擇的重定價日為每年1月1日，或按貸款放款日對應的日期。
假設黎先生選擇了重定價日為1月1日。那么2020年由于錨定2019年12月LPR，因此房貸利率不會發生變化。而到了2021年，他當年全年的房貸利率=2020年12月的LPR(假設為4.6%)-0.39%=4.21%，將較2020年下降20個基點。
問題
轉換要注意哪幾點?
●定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換;
●借款人有多筆房貸的，需要逐筆辦理轉換;
●原借款合同有兩個(含)以上借款人，需所有借款人意見一致且辦理完成，才可完成轉換。
免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。
