風投 來源：北京商報 2020-08-24 15:35:57
傳言許久的地產融資“約談局”有了官宣。23日，央行官網掛出工作動態，證實20日，住房城鄉建設部、央行在北京召開重點房地產企業座談會。而為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，會議指出，央行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
資金監測+融資管理
8月23日，央行官網發布消息稱，8月20日，住房城鄉建設部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。會議認為，黨的十九大以來，有關部門和地方貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，落實城市主體責任，穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產調控政策的連續性、穩定性，穩妥實施房地產長效機制，房地產市場保持了平穩健康發展。
為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明化，會議指出，央行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
“市場化、規則化、透明化的融資規則，有利于房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力。”會議強調，此舉也有利于推動房地產行業長期穩健運行，防范化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。
針對此次會議，光大銀行金融市場部分析師周茂華在接受北京商報記者采訪時指出，目前我國房地產領域，部分房企負債率明顯偏高，部分房企存在不當與過度融資問題，部分資金通過信托等非銀金融渠道流入房地產市場，存在多層嵌套、明股實債等違規融資行為，監管層強調通過市場化融資優化資金資源配置，主要是為提高房企債務透明度，規范融資行為。
在周茂華看來，本次會議旨在研究進一步落實房地產長效機制，防范化解房地產潛在金融風險，推動房地產市場長期穩健發展。
而在中原地產首席分析師張大偉看來，房企融資井噴是促使監管出臺融資規則的主要原因，從整體數據看，房企擔憂銷售壓力，對融資加大投入，雖然境外融資收緊，但最近境內融資明顯放開。其中7月單月房企融資超過700億元，且呈現利率降低、數量增加的趨勢。所以，為避免房企過度融資，出現金融風險，監管提議形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
大企業率先長效監管
近年來，很多房企出現較高的負債指標，這也給企業經營帶來諸多風險。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，會議提出形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則，這也意味著對近期一些房企高融資、高杠桿等情況給予適當管控。也就是說要整體上規范一些房企的融資，否則后續會產生很大的影響，尤其是一些負債率較高的房企。如果按照此前媒體報道的執行“三道紅線”標準，這些企業就要降低負債，其債務融資就會受限，整個投資也會受影響，所以需要格外關注自身的財務狀況、財務水平。
蘇寧金融研究院高級研究員陶金也認為，短期內，房地產融資的節奏料將放緩，尤其是新增融資的難度將加大，房企對于銷售回款的資金需求將加大，供給有可能有所增加。長期來看，對房地產市場的供給會進一步平穩化。房企融資區域對于高負債、高杠桿、高周轉、前期投資擴張較快的房企可能會造成短期資金壓力，但長期看有利于穩定房地產融資節奏，減小金融風險。
談及此次會議對市場的影響，張大偉認為，會議內容只提及了形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則。對于執行的影響需要觀察，一方面哪些房企在政策關注范圍，以及融資管理規則的具體內容暫未公開。因此整體看，政策的影響要根據具體規定的制定與執行判斷。
嚴躍進則進一步指出，“一些大型企業會首先會被監管，但不是說要去打壓，只是長效機制的監管體系將先在這些大型企業中試點，然后再慢慢推進，讓這些企業先進行長效監管體系”。
推動房地產穩健發展
事實上，最近一段時間，央行已頻頻點名房地產，并數次重申房住不炒定位。而房地產調控從嚴趨勢在銀行罰單上也可一窺。8月23日，北京商報記者根據銀保監系統披露的信息不完全統計，開年至今，監管已開出至少170張涉及銀行違規“輸血”樓市的罰單(以公告日期計算，含個人罰單)，受罰的銀行機構超過60家，覆蓋國有行、股份行、城商行和農商行等。
周茂華告訴北京商報記者，近年來，國內樓市“牛鼻子”已經抓到了，國內房地產調控取得很大成效，也積累了經驗，國內因城施策、金融財稅政策調控，推進樓市長效機制建設，明顯遏制樓市炒作與房價快速上漲勢頭，樓市庫存去化顯著，樓市價格與市場預期整體平穩等。但目前樓市長效機制尚未完全建立，樓市調控政策仍需要保持連續性、穩定性，推動房地產行業穩健發展。
針對現階段房地產市場問題，周茂華認為，金融政策應在需求端保護剛性、遏制投機炒作、監管規則套利，避免房價過熱，防范消費貸等資金違規流入樓市投機而導致居民部門杠桿率過快上升;另一重點是要在供給端，一方面，遏制房企囤地惜售、市場炒作行為;另一方面，本次會議也強調市場化、規則化、透明化的融資規則，可防范房企不當、非理性融資加杠桿的金融風險隱患，對重點房地產企業資金進行監測，形成融資管理規則。
而對后續如何防范化解房地產金融風險，張大偉指出，房地產調控核心是金融政策，金融分成購房者與企業，在整體信貸額度相對寬松的時候，監管難度非常大。“房地產本身的信貸數據漲幅一直是放緩，但房地產為什么一直還在漲，核心還是表外融資，需統計數據范疇外的資金流入房地產，此外，此次對房地產企業提及的融資監管，如果不是全行業全范圍，只有重點企業，也作用有限。”
周茂華則建議，一方面，應落實房住不炒、因城施策、落實主體責任、穩地價、穩房價、穩預期，保持政策連續性與穩定性，防范資金違規流入房地產市場，削弱監管效力;此外，需規范房企融資、強化資金來源與購地審查，提高房企舉債透明度，防范不當加杠桿，鼓勵市場化、法制化企業兼并重組等;另外，還可協同財稅、土地、法律等政策推進租購并舉、完善保障房運管體系等，促進房地產長期健康發展。(記者 岳品瑜 劉四紅 吳限)
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