快訊 來源：法治日報 2023-08-14 16:43:47
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□ 法治日報全媒體記者 范天嬌
“全市物業服務合同糾紛呈逐年上升之勢，其中拖欠物業費引發的糾紛占比超過97%。”近日，安徽省合肥市中級人民法院對全市兩級法院近三年審理的物業糾紛案件進行了梳理總結，在分析糾紛易發、多發原因的基礎上，提出相應的建議和對策，著力從源頭化解糾紛。
據統計，2020年至2022年，全市兩級法院共新收物業服務合同糾紛案件35130件，結案35109件。結案標的額由6656.6萬元增至9769.5萬元。一審審結該類案件中適用小額訴訟程序的27036件，占比78.63%。一審以調解或撤訴結案的26517件，調撤率為77.13%。
合肥市中院民二庭副庭長、四級高級法官王養俊介紹說，在全市受理的物業糾紛案件中，超過97%是因拖欠物業費引發的糾紛，剩余不足3%是因業主更換物業公司、業主行使知情權以及業主不滿增值物業服務約定、小區公共收益、業主違章搭建、物管用房管理等引發的糾紛。
“業主拒繳物業費的抗辯理由主要包括物業服務質量存在瑕疵、房屋質量或公共區域設施存在問題、物業公司未盡到安全保障義務、小區環境噪聲污染問題、小區車位租賃困難等。其中，以物業公司服務存在瑕疵為由進行抗辯的占比最高，達70%以上。”王養俊說。
合肥市中院對三年來的物業糾紛案件梳理分析發現，糾紛成因主要集中在五個方面：一是物業公司服務質量評價監管問題，涉及如何準確、客觀地認定物業公司提供的服務是否構成違約以及違約的程度。二是物業公司服務收費標準問題，目前的指導價不能全面反映合肥市物業服務實際狀況。三是前期規劃和開發商遺留問題，長期無法解決導致業主產生怨恨情緒。四是業主法律意識淡薄問題，無法清晰分辨物業服務企業的責任范圍。五是業委會和業主大會的成立和有效運行問題，目前全市成立業委會的小區比例不高，部分成立的也往往形同虛設，難以發揮真正作用。
物業糾紛的化解是當前基層社會治理的難點問題。面對這一現狀，合肥市中院建議要深化“府院聯動”機制，在黨委領導下，構建由房管、發改、市場監管、規劃、公安、司法等部門組成的協同共治機制，形成齊抓共管的良好工作格局。
“面對易引發物業糾紛的停車難、高架噪聲污染等規劃問題，規劃、住建等部門應加強規劃的科學性、民主性、合法性、前瞻性，避免問題出現后積重難返。針對開發商遺留問題，主管部門應落實相關規定，強化對開發商監管力度。”王養俊說，同時還要加強物業服務質量動態監管，在服務質量方面，建議由房管局牽頭，建立由市場監管局、法院、公安、街道社區等多部門共同參與的物業服務企業“紅黃牌”制或“黑白名單”制度。引入第三方監理機構，加強對物業服務企業的動態監督。房管部門、市場監督管理等部門也要加強對物業服務企業服務質量的日常檢查和專項檢查力度。
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