風投 來源：經濟參考報 2020-05-29 16:20:48
隨著企業復工復產順利推進，房地產指標如期修復，土地市場行情也在逐漸升溫。28日，上海、成都、佛山等城市紛紛舉行土地出讓活動;同日，另有多個城市公布未來幾周新的土地出讓計劃。業內分析人士預計，在“房住不炒”政策基調不變的情況下，土地市場供需兩旺的行情將在短期內延續。
土地市場多項指標出現上揚
5月份以來，全國土地市場整體延續今年4月份的行情，特別是深圳、廣州、北京等城市土地市場陸續出現多宗高價地塊。中原地產最新公布的統計數據顯示，全國土地市場自3月份陸續開閘以來，已經出現3宗總價超過百億的地塊;總價超過50億的土地數量達到21宗。另外，截至日前，杭州、北京等城市今年以來土地出讓金額已經突破千億規模。
“從5月份以來土地市場的數據來看，受監測的50個大中城市當中有49個城市單月土地出讓金額超過百億規模。”中原地產首席分析師張大偉分析指出，今年以來全國土地市場底價成交的土地數量大約占比25%，而去年第四季度該數據則占比達到六成。
從土地市場供需端來看，從今年4月份開始一二線城市紛紛加大供地規模，在市場預期逐步復蘇的同時，土地市場成交量也相應上升。除了一二線城市高價地數量逐漸增加，流拍率降低以外，土地平均成交價格和溢價率也逐漸走高。
今年年初因為疫情影響，前期宅地供應節奏較為緩慢，地方城市土地市場一度處于“暫停”狀態。隨著土地市場逐步回歸常態，成都、北京、上海等城市今年以來的土地溢價率已經紛紛高于去年同期。
“近階段在降準降息等政策影響下，房企拿地積極性逐漸提高，多地再次出現高溢價率土地成交。特別是廈門等地出現總價超過百億的高價地塊，使得土地市場熱度逐漸提升。”張大偉分析認為，“國內融資難度降低，使得部分企業拿地積極性有所提高。這也是4至5月份整體土地市場行情持續升溫的一個重要原因。”
事實上，全國土地市場在經歷3月份平穩期后，4月份市場格外火熱，房企出手拿地表現“闊綽”。根據中國指數研究院的監測數據顯示，4月份50大房企單月拿地總額3102億元，環比增長105.0%;百強房企拿地總額3882億元，同比增長7.2%，環比增長108.9%。
當月，高總價地塊頻繁出現，例如恒大68億元競得廣州一宗地塊;此外4月內南京多宗地分別被金地聯合體以68.7億元、華夏幸福以63億元、萬科以44億元和融創以40億元奪得。
一二線城市優質地塊加大供應
在地方城市普遍加速推地的影響下，重點城市土地市場成交規模持續上漲。與此同時，為了盡快恢復土地出讓，各城市4月以來推地量明顯增加，優質用地的供應量也一直維持在較高水平。
這種情形在5月份以來也不例外，從最近一周的土地市場出讓情況來看，包括北京、廣州、福州在內的多個一二線城市均有優質土地入市出讓。例如，北京最近出讓的分鐘寺兩宗宅地是北京三環周邊不多的商品住宅用地;廣州番禺漢溪大道地塊是片區儲備地塊中最后一宗住宅用地;廣州白云黃石街地塊、南京棲霞仙林宅地均是位于市中心的優質好地。地塊綜合屬性較好，位置之優越，自然也吸引了眾多房企的關注。
整體來看，在各地供地規模快速加大、重點城市新房銷售回升的背景下，土地市場交易規模大幅回升。尤其是部分一二線城市土地市場呈現供需兩旺、量價齊升的態勢，結構性拉高了土地價格。
根據易居房地產研究院近日公布的數據，1-4月份全國100個城市居住用地價格為6011元/平方米，同比上漲12.3%。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“觀察近期部分城市的土拍市場，部分城市優質地塊的競爭激烈程度相對較高。”
該機構數據顯示，1-4月份4個一線城市居住用地價格為18273元/平方米，同比上漲40.1%。“從地價漲幅的絕對數值看，也說明今年以來一線城市頻頻推出優質地塊吸引了房企積極進入市場布局，土地價格因此相應走高。”嚴躍進表示。
嚴躍進認為，出現此類情況也和近期房企融資總體到位、積極開展全年土地儲備工作等現象有關。“當然，部分城市區域地價過高，也會使得局部土地市場面臨政策收緊的風險。”
未來土地市場維持穩定
近日，自然資源部提出加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記，同時強調對于小產權房、城鎮居民非法購買宅基地等情況，不得通過登記將違法用地合法化。此外，為了滿足老年人多層次、多樣化需求，北京和上海等城市于近日發布政策鼓勵推進養老產業發展，均提出在用地方面給予相關支持，保障養老產業用地供應。
隨著疫情防控局面進一步好轉，土地市場回暖的勢頭會進一步延續。由于房地產市場即將進入傳統的旺季市場，未來一段時間，大部分房企在回籠資金后普遍面臨拿地補倉的現象。因此，隨著資金面進一步出現寬松，房企在土地市場的拿地力度也將持續加大。
另一方面，從已經公布的土地市場出讓信息來看，未來幾周內一二線熱點城市當中，廣州、北京、上海等城市均有優質土地繼續出讓。業內分析認為，在這些優質土地入市的帶動下，一二線城市土地市場的熱度預計也會進一步持續。
與此同時，從今年以來房地產行業的整體形勢來看，疫后恢復進程好于預期;行業開發投資規模始終保持較高水平，新開工及房企拿地規模均已恢復正常水平。此外，商品房銷售規模恢復也有條不紊。
克而瑞地產研究中心研究員馬千里分析認為，結合近階段中央和地方的政策表態來看，“寬供應、降成本、緊融資”將成為今年土地市場的常態，由此來看，二季度土地市場成交規模有望維持高位，但是在不同城市、不同區域房地產市場維持分化的局面下，也會有一些地塊乏人問津的情況出現。
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