財經 來源：中國財投網 2023-03-01 10:24:06
樓市回暖的風，已經在行業上空飛了一個月了。
市場熱度是不是真的恢復了?當前市場到底呈現出怎樣的狀態?
今日，中指研究院披露的《2023年1-2月中國房地產企業銷售業績排行榜》數據顯示，1-2月房企銷售端復蘇的跡象有所顯露。
2月TOP100房企銷售額同、環比雙增長
2023年前兩月，TOP100房企銷總額為9841.1億元，同比下降4.8%，較去年同期降幅大幅收窄29.2個百分點。
2月單月，TOP100房企銷售額環比上升35.1%，同比上升28.5%，實現雙增長。
具體到企業上來看，據億翰智庫提供的數據，TOP30房企中有17家的銷售額同比上漲，8家的單月同比漲幅超100%，華發股份、越秀地產、保利置業等同比漲幅則在200%以上。此外，TOP10房企中，萬科、碧桂園同比略有下降。
房企排名座次也在發生變化。以全口徑銷售額計，TOP4-10則持續變動，其中，中海地產以405億元的銷售額位列行業第四，排名較上月提升了2個位次;龍湖亦提升2個位次至第7名;濱江跌出TOP10，綠城中國則實現補位，以248.5億元的銷售額位列第9位。
不過，TOP3的成員仍然穩固，保利發展以635億元的銷售額坐穩行業第一，萬科、碧桂園分列行業第二、三位。
隨著“管理紅利時代”到來，房企自身的“造血”能力被提到前所未有的重要位置。
2022年年初，保利發展2022年度工作會議上，區別于眾多房企以“活下去”為目標，保利發展董事長劉平提出了“進三爭一”的目標，釋放出積極增長的信號。
不過，保利發展的“進三爭一”的目標不能簡單、片面地理解成一個榜單上的銷售規模排名，而是綜合實力的領先。
保利發展早已搭建了“以不動產投資開發為主、以綜合服務與不動產金融為翼”的不動產生態平臺，形成了產業鏈和業務集群共進的業務板塊格局。
從銷售情況來看，保利發展今年拿下了多個單月銷售第一。據克而瑞排行榜統計，在2022年全口徑單月銷售排名中，碧桂園、萬科、保利發展都拿過銷冠，其中保利發展拿了6次，碧桂園拿了5次，萬科有1次。
從累計銷售來看，保利發展也相對穩定，2022年全年實現銷售額約為4573億元，同比下降15%，這一降幅要好于百強房企平均降幅超過40%的水平。
保利發展之所以能保持穩定的態勢，重要原因在于其市場判斷力和綜合開發能力。
保利發展已重點布局核心城市多年，一直堅持“核心城市+城市群”的戰略，在行業調整過程中，這一布局模式能讓公司保持穩定發展。
2022年上半年的銷售中，保利發展的核心城市貢獻度繼續提升，38個核心城市對保利發展的銷售貢獻為79%，同比提升2個百分點。同時保利發展在22個城市銷售排名第一，46個城市排名前三。
在房地產行業信任鏈條修復的過程中，央企開發商的身份成為保利發展的有力背書。有業內人士指出，保利發展今年之所以能在月度銷售上屢次領先，重要原因在于其央企身份更讓購房者信任。
據悉，保利發展今年始終堅持中央“保交樓 穩民生”政策，以體系化的高品質交付兌現客戶承諾，2022年交付體量創新高。
面對今年市場的急劇變化，保利發展也做到了快速反應，2022年6月總部全體動員下基層賦能一線，管理層也沖在一線。此外，為找到更多客戶，保利發展也不斷加大營銷舉措，最終取得不錯的效果。
低成本
除了自身的較好的“造血”能力外，保利發展的另一核心競爭力——成本優勢，也在房地產行業下半場的競賽中凸顯。
2021年下半年以來，地產行業面臨銷售和融資的雙重壓力，在銷售增長乏力的情況下，房企外部融資能力備受考驗。
相比而言，保利發展的融資渠道依然通暢。2022年前三季度累計發行公司債券98億元，中期票據100億元，平均融資成本穩定在3%左右。
低成本、通暢的融資渠道是保利發展區別于同行的重要競爭優勢。去年12月，保利發展再次完成25億中期票據，15億公司債發行，票面利率低至2.3%。同時，保利發展獲得工商銀行等多家銀行的意向性融資額度。
12月29日，保利發展與中國建設銀行廣東省分行和建信住房租賃基金簽訂了住房租賃項目基金合作協議，涉及合作包括6個項目，交易金額16.23億元。
這次簽約算是保利集團與中國建設銀行在去年初簽訂的《保障性租賃住房的戰略合作簽約》的進一步落地。根據年初的合作協議，保利發展擬和建行及其各子公司設立租賃住房發展基金，用于重資產投資持有、孵化培育租賃住房項目，項目成熟后通過發行公募REITs實現退出。
這一舉措對于保利發展的租賃住房業務意義不小。租賃住房尤其是以重資產運營的租賃住房，具備投資規模大、投資回報期較長的特點，當前住房租賃基金與未來公募REITs相結合的模式，能夠真正實現運營類資產“投-融-管-退”的全周期銜接。對于構建輕資產運營、提升資產運營價值的房地產發展新格局具有重要意義。
中信證券指出，保利發展存在雙重融資優勢，一方面是良好的經營和強勁股東背景所保證的信用優勢，另一方面是不依賴于美元債市場，不受匯率波動影響的存量債務結構優勢。
此外，去年11月A股市場的股權再融資時隔多年后重新全面開放。在此背景下，保利發展于12月30日晚發出股票定增預案，總募資金額預計達125億元，將進一步補充公司流動資金。
在融資優勢支撐下，保利發展去年也保持著逆勢擴張的態勢，拿地力度不小。
開源證券研報指出，2022年前11月，保利發展累計新增土地計容面積約968.2萬平方米，對應總地價約1476.9億元，拿地強度(拿地金額/銷售金額)之比約為37%，高于主流房企平均拿地強度。
從拿地區域來看，保利發展堅持布局一二線高能級城市。保利發展三季度報顯示，其前三季度重點聚焦長三角、珠三角、海西等核心城市及區位，38 個核心城市拓展金額占比90%，上海、廈門、廣州三個核心城市合計占比超過45%。
在如今市場分化的背景下，高能級城市的土儲將有助保利發展未來業績的穩定增長。
免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。
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