風投 來源： 21世紀經濟報道 2020-08-17 09:31:00
中國房地產市場行進到2020年，政府的調控手段愈加豐富，能力更成熟，房價波動幅度更小，漸趨平穩(wěn)。
在8月8日舉行的博鰲·21世紀房地產論壇“下半年與下半場：彎道機會與安全發(fā)展”六方會談上，與會嘉賓表達了上述觀點。
而在房地產的下半場，從增量時代轉向存量時代，當激進追求規(guī)模增長、搶占地盤的發(fā)展方式已經過時，房企開疆擴土或是彎道超車都會越來越難;同時，他們從追求規(guī)模轉變?yōu)樘嵘б妫伎既绾伟踩┰浇洕芷凇?/p>
平衡規(guī)模、效益和風險的能力，成為房企關注的重點。
進入穩(wěn)定長周期
熬過疫情的房地產市場，下半年會上演什么“劇情”?從更遠的周期來看，房地產的下半場，房企還有無彎道超車的機會?六方會談上的房企掌舵人各抒己見。
旭輝控股董事局主席林中認為，總體來看，今年下半年房地產市場以平穩(wěn)為主，量價也相對平穩(wěn);其次，未來的房地產市場應該會城市分化、結構分化，有的城市熱一點，有的城市冷一點，但都不會出現大起大落。
他強調，今年應該是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期是主流，“穩(wěn)價保量”是政府政策的出發(fā)點，一城一策，會有緊有松。
中南建設董事、中南置地副總裁唐曉東也認為，從上半年各家房企的數據來看，2020年整體銷售額應該會看齊2019年，但量的保持不一定能帶來價的提升。“房住不炒”的政策導向下，價格也會相對平穩(wěn)。
對下半年市場的平穩(wěn)預判，與政府的調控能力有密不可分的關系，因為隨著市場的變化，政府的調控手段越來越靈活和成熟。
金地集團助理總裁、金地商置集團高級副總裁張晉元說：“我判斷市場會比較平穩(wěn)，因為我非常相信政府的調控能力。”
他表示，過去3年應該是最平穩(wěn)、市場最健康的3年。房企的去庫存周期是最低的，全國平均大概是12-13個月;價格也最平穩(wěn)，從全國水平來看，基本都是小幅增長。
從房企想要彎道超車的難度，也能看出市場在逐漸成熟的穩(wěn)定度。張晉元認為，以后彎道超車會非常難，機會越來越少，因為市場已經逐步成熟。
他分析，2008年房企前20強的榜單和現在相比變化非常大，2008年榜單中前20強的企業(yè)可能8家都已經不在了。但是，近三年的top5房企除了排序，沒有變化。
龍湖集團副總裁胡若翔也表示，2018年房地產市場步入平穩(wěn)，市場告別了過去大幅波動的小周期，轉而進入了長周期。作為身在其中的企業(yè)，這個時間節(jié)點要保持克制，減少賭的心態(tài)。
唐曉東則表示，房地產增量市場見頂，很多時候，資源就這么多，大家一起爭奪優(yōu)質資源的窗口變得越來越窄。在這種情況下，彎道超車是危險的。
林中總結說，地產行業(yè)順勢而為是事半功倍，逆勢而為是事倍功半。在平穩(wěn)增長期要取得超常規(guī)、跨越式的發(fā)展，挑戰(zhàn)難度和風險遠遠比在高速增長期大很多。房企應該在平穩(wěn)增長、精細化的時代，找到一個有質量的增長模式。
有質量的增長
當不再尋求粗暴的規(guī)模擴張，著眼于長遠發(fā)展的下半場，平衡規(guī)模增長、風險與效益，成為房企們的必答題。
林中認為，增長要有合理速度，以保證增長是可持續(xù)的、穩(wěn)定的、有質量的。有質量的增長應該表現在，企業(yè)盈利能力上升、債務風險降低、產品服務改善。
唐曉東分享了主要思考的三個方面。首先，穩(wěn)固基本盤，有自己深耕的區(qū)域，其次是控制經營風險，以及高度地重視客戶。
綠城小鎮(zhèn)集團總經理蔣安綽認為，高質量的發(fā)展和追求規(guī)模既是敵人，又是朋友。他表示，有質量的發(fā)展需要注意幾條紅線：產品紅線、服務紅線、財務指標紅線。在這些指標健康達標的情況下，再去追求規(guī)模上的發(fā)展也是順勢而為。
張晉元則認為，平衡規(guī)模與效益首先要對規(guī)模增長有合理的預期;其次，對盈利水平也要有合理的預期。
當前，各大城市調控的手段都越來越豐富、成熟，房企在做利潤預期和項目研判時，要隨著市場的變化做調整。像在北京、上海，按照大部分開發(fā)商的投資標準，一般都是凈利潤10%，IRR(內部收益率)20%，但應該沒有一個公司能夠達到。
張晉元指出，規(guī)模增長和風險平衡的主要手段就是控制負債率。不少高杠桿、高負債擴張的企業(yè)現在壓力都比較大，甚至有生存的危險。
與龍湖集團副總裁胡若翔的觀點不謀而合，張晉元認為，還要做一些更有持續(xù)性的業(yè)務對未來規(guī)模發(fā)展進行有益補充，例如現在金地大概每年投資額的15%-20%，會放在持有性的物業(yè)。
在今年的疫情和行業(yè)周期之下，嘉賓們不約而同提到，規(guī)模增長要守住安全底線，如何應對下半場的風險，對企業(yè)安全發(fā)展至關重要。
林中認為，下半場最大的風險就是不確定性的風險，每年都有預料不到的事情，包括今年的疫情。要應對不確定性風險，就是保有冗余，留有備手，以不變應萬變。
與林中看法相同，金科地產聯(lián)席總裁方明富表示，不確定性是企業(yè)現在最不好把握的，面對不確定性就是要尊重市場，敬畏市場，尊重客戶，努力做好自己。
蔣安綽則表示，房企要把所有的風險都看作最大的風險，經營時刻保持穩(wěn)健，所有的風險都要注意防范。
唐曉東認為，眾多的不確定中有一個是確定的，就是“房住不炒”的基本精神，房企要尊重政策，穩(wěn)步往前走。
張晉元表示，房地產的發(fā)展核心是投資驅動。除了不確定因素，最大的風險就是投資。買地、并購一定要做更加認真的研究、研判，避免犯更大的錯誤。(作者 張曉玲)
免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。
