財經 來源：城市金融報 2022-06-21 10:05:01
近日華夏銀行溫州分行推出一款靈活還款按揭產品引發市場熱議。據了解，該產品名為“安居貸”，首套房按揭借款人可靈活調整還款方式，前三年可選擇只還利息。該模式出臺的原因有哪些，是否能減輕客戶還款壓力?伴隨各地房地產相關政策陸續松綁，銀行該如何為購房者減負?
各地房地產政策持續松綁，繼下調房貸利率、降低首付比例后，又一地試圖與銀行合作通過新增按揭還款方式，滿足市民購房需求。
日前，溫州市住建局聯合華夏銀行溫州分行推出了一款名為“安居貸”的住房消費金融服務產品，貸款期限10年以上的首套住房按揭客戶前三年可只還利息。而在此前，先還利息再還本金的模式曾在經營貸、消費貸等領域出現。
新增“先息后本”還款方式
首套房貸款期限10年以上，前三年可選擇只還利息，看到這一房貸政策你心動了嗎?日前，溫州市住建局官方微信公眾號“溫州住建”發布消息稱，溫州市住建局聯合華夏銀行溫州分行推出了一款名為“安居貸”的住房消費金融服務產品。貸款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客戶申請“安居貸”，可突破以往“等額本金、等額本息”兩種傳統還款方式，選擇“先息后本”或“少量本金加利息”等靈活按揭還款方式，靈活還款方式最長可達三年，即借款人前三年可選擇只還利息，從第四年開始分期還本付息。
據了解，“安居貸”“先息后本”等還款方式目前暫未落地實行。華夏銀行溫州某網點房貸經理透露，目前，該行首套房最低房貸利率為4.25%，還款方式暫時為“等額本金”“等額本息”兩種，“安居貸”“先息后本”這種方式系統還在調試中。
談及溫州市住建局聯合華夏銀行溫州分行推出“安居貸”靈活還款按揭產品的原因，諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪認為，一方面，溫州樓市成交雖在5月顯露出回升跡象，但市場修復進程仍較緩慢，溫州積極響應調整差別化住房信貸政策，以提速樓市恢復;另一方面，溫州人口流入量逐漸增多，“安居貸”更加傾向于緩解剛畢業大學生、剛進城購房及工作的城鎮化人員前期還款壓力，此舉將在一定程度上帶動地方樓市剛需購房需求的合理釋放。
對于“安居貸”采用靈活還款方式的原因，華夏銀行溫州分行相關負責人此前也表示：“新冠肺炎疫情反復使經濟發展的不確定性增強，因此很大一部分人群對購房持觀望態度，新推出的還款方式，一方面能夠減輕剛性、改善性貸款購房人的前期還款壓力;另一方面也希望通過金融紓困計劃支持購房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”
減輕前期還貸壓力
雖然“安居貸”提供“先息后本”等還款方式初衷是為了給購房者提供一定還貸“緩沖期”，不過分析人士認為，購房者整體的還款負擔并未因此減少。“房貸利率和本金還款時間決定了購房者的成本。由于利息不會隨本金數額歸還而減少，銀行資金占用時間長，還款總利息較等額本金還款法高。”中原地產首席分析師張大偉認為。
關榮雪認為，采用“先息后本”或“少量本金加利息”等還款方式只是前期還款金額有所減少，但本金還款后置相較于等額本息還款方式還款金額將更多，后期還款壓力加大，因此此舉對于緩解購房壓力的效果有待觀察。
據了解，房貸的還款方式通常采用“等額本金”“等額本息”兩種，而“先息后本”大多用于經營貸或消費貸中。調查發現，目前，溫州市首套房貸款利率已降至4.25%-4.45%，但還款方式僅有“等額本金”“等額本息”兩種。“我行目前首套房貸利率最低為4.25%，只有‘等額本息’‘等額本金’兩種方式，一般客戶都會選擇這兩種后續還款壓力會小一點，先息后本一般用于抵押貸。”某股份制銀行溫州地區網點貸款經理介紹。
“三年不還本，后續利息是按最初所欠本金計算，而三年要是本息一起還，本金會逐年減少，利息也會隨之減少。”另一家銀行溫州某網點貸款經理表示，“先息后本”適合有購房需求但短期內受疫情影響資金上比較緊張的購房者，但如果購房者沒有月供壓力，建議還是采取“等額本金”“等額本息”傳統的還款方式。
樓市修復進程預計加速
自央行、銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》宣布“首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點”后，各地積極響應。疊加此前5年期LPR下調15個基點至4.45%，多地多家銀行首套房貸款利率已降至4.25%。據諸葛找房數據研究中心不完全統計，開年以來，近40城下調房貸利率，下調幅度因城而異，且大致包括蘇州、天津、鄭州、青島、濟南、呼和浩特等9個城市，首套房貸款利率最低降至4.25%;與此同時，約有35城降低了購房首付比例，包含商業貸款和公積金貸款在內多地首套房首付比例降至兩成。
對于上述政策的效果和后續房貸政策的舉措，關榮雪認為，整體來看，首套房貸款利率下調、降低首付比例，可以減輕購房者的還款以及短期購房成本壓力，一定程度上有利于緩解觀望情緒，提升購房意愿，長期來看，預計后續市場修復進程將會加速，尤其是下半年市場有望加速回升。另外，后續房貸利率的走勢以及各地房貸政策的實施仍緊跟市場反饋步伐，不排除有走闊的可能。
不過，隨著各地房地產相關政策陸續松綁，市場也傳出“接力貸”“轉按揭”等貸款模式再出江湖的風聲，并引發爭議。談及各地如何在安全、可控、合規前提下為購房者減負，關榮雪表示，一方面，加強貸款申請人信用資質等方面的審核;另一方面，加強銀行信貸服務方面的監管，尤其是在多項貸款優惠政策的重疊現象中，避免避重就輕，進一步營造安全、可控、合規的信貸環境。 李海顏
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