快訊 來源：城市金融報 2022-12-15 14:19:03
房企的融資，擁有了越來越多的反彈空間。
日前，中國銀行宣布利用境內外市場資源，為龍湖集團提供“內保外貸”業務，該筆貸款規模為7億元，已實現提款。這是一個月時間內，繼信貸、發債、股權融資“三箭齊發”之后，“內保外貸”第四支箭又落地。也是繼監管層發出支持房企離岸貸款信號后成功落地“內保外貸”的首單。
那么，在國內銀行擔保信用加持下，國內房企的海外融資渠道能否重新打開?專家對此怎么看?
首單“內保外貸”業務花落龍湖
“內保外貸”是指境內銀行為境內企業在境外注冊的附屬企業或參股投資企業提供擔保，由境外銀行給境外投資企業發放相應貸款。
據悉，此次中行與龍湖集團開展的“內保外貸”業務，由境內機構接受龍湖集團境內主體委托，為其開立人民幣融資保函，并由中銀香港發放貸款，滿足龍湖集團流動性需求。
事實上，首單房企“內保外貸”業務的落地和近期監管層政策支持密切相關。11月21日，人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩經濟大盤政策措施落實工作。會上，央行副行長潘功勝表示，要通過內保外貸業務跨境增信支持房企海外融資，商業銀行境外分支行要加大對優質房企內保外貸業務的支持力度，加快項目落地。此后，12月初，也有市場消息稱，監管機構要求中國銀行、中國建設銀行、中國工商銀行和中國農業銀行在12月10日前向房企提供離岸貸款，放款對象涉及多家房企。
首單房企“內保外貸”業務之所以花落龍湖，與龍湖自身資質相關。作為民營房企“示范生”，龍湖保持財務自律，債務結構安全。截至2022年上半年，龍湖連續六年保持“三道紅線”綠檔，一系列指標均維持行業內的較高水準。其中，現金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內到期的短債占比約10.1%，平均融資成本僅3.99%。而龍湖也是少數獲得標普、穆迪、惠譽三大機構全投資級評級的優質房企。
中國銀行公司金融部總經理葛春堯介紹：“本筆‘內保外貸’有以下特點：一是業務落地效率高，在接到企業申請后，不到10個工作日的時間內完成了保函開立以及境外放款，有效滿足企業時效性需求。二是機構間合作緊密，中行境內外兩家機構，一家服務境內擔保主體，一家對接香港融資主體，充分發揮我行海內外一體化優勢，在各個業務環節密切配合。”
專家：境外融資迎轉折
今年以來，綠地控股、旭輝控股、融創中國等多家大型房企境外債務均在尋求展期甚至出現違約，影響中國房企在境外的信用形象，境外融資渠道基本喪失融資功能。
據中指研究院監測，2022年1月份至11月份，房地產企業非銀融資總額7796.3億元，同比下降51.7%。從融資結構來看，海外債占比僅為2.3%，同比下降14.1個百分點。而從11月份單月來看，房地產企業非銀融資總額為465億元，同比下降25.9%，環比下降18.4%。受疫情、政策調整等多重因素影響，11月份市場觀望情緒較大，融資規模再度下滑，年內僅高于2月份水平。從融資結構來看，海外債占比為0。
“內保外貸”其實是銀行的一項傳統業務，而此時重啟對房企的“內保外貸”具有重要意義。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,因為境外市場對中國房地產市場的信用已經失去信心了，而此前多數房企都是需要依靠境外融資，所以境外融資的恢復對于民企的穩定性具有重要意義。
中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示,銀行此舉有助于房企緩解償債壓力，防止債務違約風險繼續擴大。同時，也有利于促進海外投資者恢復投資信心，改善房企海外融資環境。
除了中國銀行對龍湖的“內保外貸”首單落地外，中信銀行、光大銀行近期也與多家房企簽署戰略合作協議，為房企提供綜合金融服務，其中就包括“內保外貸”等業務領域。而首批獲得貸款資格的5家房企包括龍湖集團、旭輝控股、碧桂園、美的置業和新城發展。
對于“內保外貸”會利好哪些房企，IPG中國區首席經濟學家柏文喜點評稱：“房企發行境外債時基本都是無擔保、無抵押的信用債，之所以很多房企出現了流動性問題，表明其境內的融資空間也已經用盡了，而‘內保外貸’這種方式需要房企在境內擁有足夠的擔?；蛘叩仲|押條件，很顯然目前的大多數房企是不具備的。因此，‘內保外貸’這種方式不會擴展到更多的房企，它只適用于資質較好的房企。”
房企融資還需推力
業內更為關注的是，在國內銀行擔保信用加持下，內房企的海外融資渠道能否重新打開?
去年下半年以來，房企普遍遭遇流動性危機。在償付高壓下，多數房企選擇“保內棄外”，這使得內房企在境外的信用形象急劇下滑，并頻頻遭到海外評級機構下調主體評級或展望評級，內房企境外融資渠道幾乎處于凍結狀態。據統計，2022年1至11月，房企境外債券發行總額約269.1億美元，達到近5年來最低值，同比下降約64.2%。
李宇嘉表示,目前，我國民營房企的境外融資基本處于凍結狀態，境外市場認為我國民營房企已經沒有償債能力，所以，需要修復境外市場對于中國房企的看法。中國銀行采取內保外貸的這種形式來投放資金，這是首單，后續將會有更多房企嘗試。
柏文喜認為，受整個房地產行業信心極度萎縮影響，以及房企自身評級取消或降低影響，無法憑借自身信用繼續發債或者很難發債，所以需要借助國內銀行擔保來提升增信。“內保外貸”首單的落地，有助于緩解房企的境外債流動性壓力，并實現借新還舊式的良性循環，從而推動境外融資的逐步重啟與恢復。
協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖則認為，“內保外貸”有作用，但并不能完全解決房企融資問題。房企要做“內保外貸”業務，一是用現金做質押，二是用土地作質押，如果用土地做質押，質押率可能只有五折、四折甚至三折。如果房企已經具備這樣的質押能力，在境內能貸出錢來，也有能力償還海外債務。目前很多房企還很難做到這一點。
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